2018-03-14 08:36 | 南湖晚报微信公众号
近日，浙江省住房和城乡建设厅与浙江省工商行政管理局制定了2018版《浙江省商品房买卖合同示范文本》（以下简称2018版示范合同）。
从3月15日起，这个新版合同将在嘉兴全面推行使用了。据悉，嘉兴市目前使用的商品房买卖合同示范文本，还是2008年版的。弹指一挥十年间，新旧两个版本之间到底有哪些变化？又解决了购房中的哪些现实问题？这会对市场产生哪些积极的影响？记者也就这些问题采访了嘉兴市建委住房保障局的相关负责人。
一纸新合同这折射出了楼市十年间的新变化
随着房地产业市场化的不断深入、交易量的不断攀升，商品房买卖示范文本所发挥的“定纷止争”的作用凸显。但是，目前，浙江省使用的还是2008版的示范合同。10年间，我省楼市发生了巨变，由于交易形式的日趋复杂多样，商品房交易市场中出现了一些急需解决的新情况、新问题。
在不少业内人士看来，旧版合同需要“打打补丁”了。
今年2月，省住建厅和省工商局下发了《关于推行使用2018版<浙江省商品房买卖合同示范文本>的通知》。从该通知中，记者也获悉，此次的“新版合同”是根据国家2014版商品房买卖合同示范文本，并结合全省推行住宅全装修等工作实际而制定的，具体包括预售合同示范文本和现售合同示范文本。
随后，3月9日，嘉兴市建委和嘉兴市市场监督管理局转发省建设厅、省工商局关于推行使用2018版《商品房买卖合同示范文本》的通知，按照文件要求，自3月15日起，嘉兴市全面推行使用2018版商品房买卖合同示范文本。其中，自2018年3月15日起（含当日），签订商品房（含全装修住宅）预售合同、现售合同推行使用合同示范文本。2018年3月15日前（不含当日）已部分预售的同一商品房项目（以建设工程规划许可证为准）分批预售的，仍可延用原预售合同文本；达到现售条件后，使用现售合同示范文本。
谈及推行使用的必要性，嘉兴市建委住房保障局的相关负责人介绍：“针对商品房销售中容易发生的纠纷及法律法规、政策尚未明确但亟需解决的问题，特别是在房屋交付、房屋质量、违约责任等方面，在2018版示范文本中进一步明确和细化，为维护买卖双方利益，减少和有效解决双方纠纷提供了依据。”
该负责人也表示，近年来法制建设日益完善，《物权法》、《城市房地产管理法》、《物业管理条例》等一系列法律法规相继出台和修订，原来使用的2008版示范文本中的相关条款已经不能够完全适应新的法律要求合实际需要。现将新版示范文本与相关法律法规进行有效对接，从根本上确保房屋买卖双方的权益。
诸多的调整侧重保护购房者的相关权益
有过购买商品房经历的市民可能会发现，商品房买卖专业性较强，从签订买卖合同到房屋交付，再到最终的产权登记、物业管理、房屋保修等环节，作为普通购房者由于缺乏对法律法规、交易相关流程以及权利义务的了解，可能不能全面的预见房屋买卖出现的问题。
为了切实保障购房人利益、引导商品房预售和现售交易， 2018版示范文本主要增加了预销售依据、抵押情况、质量担保、前期物业管理、建筑物区分所有权、税费、送达、买受人信息保护等条款，完善了其他条款内容，同时作为推行全装修住宅的一项措施，更多引入了全装修住宅交易的相关约定事项。
其中，在抵押方面，市民可能会发现，预售、现售时，常常存在建设用地使用权已抵押、在建工程抵押情况等。因此，新版合同示范文本中要求出卖人履行将抵押情况告知买受人的法定义务，同时，在附件中加入抵押的约定，要求出卖人在出售商品房前取得抵押权人同意转让的证明，以保证买卖合同的有效性，降低事后发生纠纷给买受人造成损失的可能性。此外，在现售合同中，还增加了现售房屋租赁情况的约定，明确房屋是否出租、承租人优先购买权、租赁期限、房屋收益等问题，也防止实践中买受人在不知道房屋租赁的情况下购买商品房。
除此之外，2017年5月1日《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》正式施行，对商品房及装修相关内容作了新的调整，新版合同与这些规定进行了有效衔接，更加注重保护消费者权益，并要求屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限的不得低于8年，埋设于墙体、地面内的电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程的保修期限为不得低于8年，电气管线、给排水管道、设备安装的保修期限为不得低于8年。
记者也从嘉兴市建委住房保障局了解到，2018版示范文本也强化了交付的具体条件，增加了查验房屋环节，明确了业主共有部分的范围，增加了预售资金监管机构、账户名称及账号等提示性约定。不过，该部门的相关负责人也提醒市民，新版合同增加了许多约定性的条款和违约责任，为此，在签商品房买卖合同时，大家需要谨慎，要对自己的签字负责，所有签订约定的条款都会作为日后处理解决纠纷的依据。
规范全装修分价形式中明确装修部分价款
备受市民关注的住宅全装修，“新版合同”里到底是如何规定的呢？
记者获悉，新版合同第一条就要明确该商品房的性质是“全装修住宅”还是“其他类型商品房”。第二条项目建设依据中明确了全装修住宅对装修部分单独领取施工许可证的，必须提供装修部分的施工许可证号。第十条明确已取得第三方专业检测机构出具的住宅分户空气质量检测合格报告是全装修住宅必备的交付条件。第十一条还约定了全装修住宅的厨房、卫生间等的交付条件。第十六条约定了全装修住宅买受人有权解除合同的情形。第二十五条中还约定了全装修住宅不得对室内装饰装修部分拆分销售。
另外，在第七条“计价方式与价款”中，包含总价和分价两种形式。其中，在分价形式中，除了总价款外，装修部分价款也得以体现出来。这也就意味着，装修部分价款可以算在总价款中，与房款一起来进行贷款了。除此之外，在附件的第六条中，关于装饰装修及相关设备的约定中，也对内装饰装修部门的主要材料和设备的品牌、产地、规格、级别、数量等内容进行了约定，且规定不得出现“其他同级别产品”等模糊字样。
众所周知，现在很多精装修的房子，开发商都和购房者之间一般都签订两份合同，装修部分则是另外签订委托协议的。
嘉兴市建委住房保障局的相关负责人表示，接下来，开发商要做全装修的，预售的时候就要申报全装修，装修部分价款就要写进合同，合同中也要写明白装修材料的品牌、产地、规格、数量等内容，而且，负责装修的施工单位必须要办理装修部分的施工许可证，在后期相关部门还要进行全装修方面的验收，“如果开发商没申报全装修，装修价款也没有在合同中体现，那么，今后，你就不允许销售全装修的房子。”
（原标题《嘉兴市2018版商品房买卖合同示范文本来了！以后全装修住宅的装修标准、装修价款等都要写进合同》，原作者吴觉、朱慧勤、谢佳萍。编辑沈烨婷）